Por Anthony Góngora 
En la actualidad, conseguir una vivienda propia puede parecer un desafío monumental. Los jóvenes de hoy enfrentamos el dilema de trabajar arduamente para asegurarnos un techo propio en un mercado inmobiliario cada vez más competitivo. No debes quedarte atrapado en la idea de que “conocieron extraterrestres pero no obtuvieron casa propia”. En este artículo, compartiré mi experiencia para que tú también tengas la oportunidad de obtener una vivienda, incluso si vives al día.
Ha menudo escuchamos que comprar una vivienda en estos tiempos es una mala decisión. Sin embargo, creo firmemente que esta elección debe basarse en tu estilo de vida. Si eres una persona que viaja constantemente alrededor tres o más veces al año, entonces tener una vivienda propia podría no ser la mejor opción o depende cual sea tu capacidad de ingresos. Pero si ya estás establecido en un lugar donde planeas construir un patrimonio a largo plazo, tener una vivienda es fundamental.
Es por eso que quiero compartirte esta experiencia par que puedas hackear el juego de obtener una vivienda, yo fui asesor hipotecario en BBVA durante alrededor de 8 meses y es que aprendí todo lo necesario estando dentro del banco para que mis clientes pudieran tener su propia casa, y la verdad es que lo logramos, en mis 8 meses trabajando aprobé cerca de 89 millones de pesos en viviendas de interés social y de segmento plus, que rondaban los $800,000 mil pesos a los $1,640,000.00 pesos, y es que trabajar en un banco bajo metas de aprobación significa todo un reto, al final muchos clientes se fueron felices y otros no tanto por sus cuestiones financieras.
Ahora bien. Existen muchas formas en cómo podemos aprobar un crédito, la primera de ellas se basaba en el financiamiento mediante “Cofinanciación” que significaba que el INFONAVIT + el crédito del Banco, ambos te permiten financiar una vivienda bajo el préstamo de ambas instituciones. La segunda manera se basaba con el financiamiento puramente bancario, es decir que solo el banco te presta y nadie más. Otra forma se basa en financiamiento en co-propiedad; es decir que te pueden hacer un prestamos pero está ligado a ti y una persona más, en el que ambos son dueños de la misma vivienda y ambos pagan la hipoteca del banco.
Estas 3 formas de financiamiento son las que te permiten tener un prestamos para tu vivienda, de acuerdo a tu tipo de ingreso es el que seguramente vas a querer llevar, claro que un co-financiamiento tiene sus ventajas porque la mensualidad suele ser un poco más baja, pero esto es un tema que dejaremos para otro artículo.
Ahora exploremos los requisitos, los detalles básicos son obtener INE, CURP, RFC, Comprobante de domicilio, Acta de nacimiento, además de 3 estados de cuenta de los últimos 3 meses, esto lo obtienes a través de tu banca movil o banca en línea. Recuerda que para el banco lo más importante es tus estados de cuenta para comprobar tus ingresos, pero necesito que leas esta experiencia para que puedas entender el primer TIP sobre como hackear al banco, yo recuerdo que una ocasión un destacado agente de bienes raíces me llamó para solicitar su crédito porque los últimos meses del 2022 le estaba yendo super bien y que ha estado recibiendo excelente comisiones y que estaba listo para solicitar una aprobación de crédito de más de $2,600,000 pesos para tener un departamento de super lujo casi cerca Quinta Avenida de Playa del Carmen, y yo dije bueno, “envieme usted todos los requisitos”. En el momento cuando me llegaron sus estados de cuenta efectivamente miré ingresos sumamente altos, pero aquí les va el primer hack: cuando yo miré sus estado de cuenta logré observar en sus estados de cuenta que en los meses del 16 de Octubre al 15 de Octubre tenía un ingreso de $435,000 mil pesos, del 16 de Octubre al 15 Noviembre tenía un ingreso que apenas y llegaba a los $12,000.00 mil pesos y finalmente miré un ingreso último del 16 de Noviembre al 15 de Diciembre que era de $87,000 mil pesos. Entonces tenemos: Primer mes $435,000 – Segundo mes $12,000 – Tercer mes $87,000 y adivinen que, yo como asesor al leer esto, tenemos malas noticias, por que el banco siempre te va a tomar el mes más bajo de ingresos como tu tope limite de ingresos y en este caso $12,000 pesos es un ingreso que no nos ayuda en nada.
Por lo que mi ayuda como asesor financiero fue decirle lo siguiente; yo le sugerí a esta persona lo siguiente… De esos $435,000 mil pesos retirara en efectivo $125,400 pesos y eso lo dividía en 3 que son $41,800 pesos y ese dinero se lo abonará a su misma cuenta a través de un cajero automático en diferentes cantidades o parcialidades durante los próximos 3 meses. Yo le sugerí que en la primera quincena de enero se depositara a su misma cuenta $20,900 pesos, la segunda quincena de enero otros $20,900 pesos y luego otros $20,900 pesos la primera quincena de febrero.. y así sucesivamente hasta culminar con los $125,400.00 pesos depositados a su cuenta, no importa que luego se los gaste en lo que esta persona quisiera, pero que no los retirara por completo después de de haberlos depositado, por que sí no, tampoco nos lo toman como ingreso, luego les explico porque; aquí la cosa es que de esos $20,900 quincenales que se deposita a su cuenta pueden ser declarados como.. “Pago de alquiler de oficinas” o puede ser como “Pago de nómina enero” o “Pago por venta de productos” “Pago por servicio” incluso solo puede ser “Pago de enero” etc… El concepto de recibo de dinero a tu cuenta bancaria es muy importante ya que hay un apartado dentro de la solicitud de crédito hipotecario que te exige declarar cuales son tus actividad o actividades económicas y tus actividades deben coincidir con las declaraciones de ingreso en el concepto de pago.
Muchas veces me llegaban clientes que se dedican a la venta de comida por ejemplo y en algunos de sus conceptos de ingresos tenían un recibo de dinero con concepto por “Pago x puesta de uñas” concepto que CLARAMENTE no coincide con la actividad declarada y eso resta ingresos a un estado de cuenta.
Ahora bien, siguiendo con el ejemplo anterior del agente de bienes raíces, honestamente no me hizo caso, nunca quiso tramitar su crédito que porque era muy tedioso e incluso me dijo que como puede ser posible que no pudiéramos aprobarle un crédito sí tenía un buen ingreso y se molestó, pues aquí es donde están los “PEROS” yo digo que “Querer es poder” y esta persona claramente no quiso su departamento en la Riviera Maya siguiendo mis consejos, por que las reglas las dicta el banco, yo no, solo soy un asesor. En fin…
A estas alturas te estarás preguntando ¿Por que? $41,800 mensuales debe estar recibiendo esta persona a su cuenta? Bueno, es que el banco tiene una regla que dice que por cada $1,000 mil pesos de ingreso son $100,000 mil pesos de préstamo.. Entonces $41,800 no llegaría a un préstamo máximo de $4,180,000? Pues en teoría sí, pero debes de tener en cuenta que tus préstamos de dinero que tengas hecho a otros bancos también te restan. Así como esta persona que tenía un buen ingreso también tenía hecho un préstamo en efectivo de $55,000 mil pesos en otro banco en el que mensualmente tenía que abonar $$7,285 pesos y otro préstamo que tenía hecho por una compra en una tarjeta de crédito por $12,000 mil pesos y abonaba mensualmente $1,487 pesos y todos los préstamos que tenía le restaban ingresos.. Por lo que sí yo declaraba únicamente $26,000 pesos mensuales de ingresos no le iba a alcanzar, su préstamos anteriores le restaban, tenía de alguna manera que SUMARLE ingresos a su nivel de préstamo.
Ahora para terminar con este ejemplo, otra pregunta que te haz estar haciendo es Anthony, porque decidiste que era mejor tener otras declaraciones en concepto de recibo de ingresos sí la persona se dedicaba al Real Estate?, bueno la respuesta es simple, porque hay que declarar sus ingresos. Aún recuerdo que esos $435,000 mil pesos su concepto decía que era una comisión por la venta de un departamento.. Está claro que no todos los meses vas a recibir la misma cantidad, o no? Tan sencillo como es depositarte $20,900 y lo declaramos como “Pago por servicios” ¿Y qué servicios? bueno, puede ser cualquiera, en la declaración de ingresos hubiera podido poner “Me dedico a la administración de inmuebles para una agencia de Real Estate en la Riviera Maya” otra puede ser “Me dedico a los servicios de diseño gráfico y desarrollador de sitios web” Una de otra actividad no varía mucho, al final del día son “SERVICIOS” El banco no te solicita que compruebes que verdaderamente administrar inmuebles o que seas un diseñador gráfico y desarrollador web, salvo que el ingreso que recibas sea del extranjero por concepto de pago por servicios sea del extranjero, entonces ahí es necesario un contrato que compruebe que verdaderamente es por eso que recibes ese ingreso. Pero si es solo deposito, nada que ver.
Entonces bien creo que hasta aquí te habrás dado cuenta de cómo podemos hackear al banco de una manera tan interesante, sin embargo hay más cosas de las que quisiera yo contarte y es para que lo tengas en cuenta en caso de querer solicitar un crédito hipotecario. Existen tipos de ingresos que el banco no nos lo toma en cuenta y eso es necesario saberlo, ya que sí tu tienes algunos de estos “conceptos” no se te toman en cuenta y eso es por ejemplo tener ingresos con concepto de: remesas, préstamos de dinero, ingresos por tanda, devolución SPEI, traspasos, traspasos entre cuentas propias, ingresos de familiares, etc…
Hay muchos casos que contarte, los más comunes eran cuando recibían altos ingresos porque había un negocio familiar de por medio y como el que recibía el dinero era el administrador de la empresa familiar, su hermano se lo deposita a su cuenta y eso es ingreso familiar, no cuenta como ingreso para el banco
Otra cosa que debo contarte es que sí tu quieres solicitar un crédito y jamás en la vida has solicitado un crédito, dejame decirte que es un mito eso de generar un historial largo de préstamos hechos a lo largo de toda tu vida, basta con registrarte en cualquier aplicación bancaria para solicitar una tarjeta inicial de crédito y comprar algo de amazon y ya habrás generado un historial y con eso es más que suficiente para empezar a solicitar un crédito hipotecario, no es necesario mega-endeudarse, y sí quieres una casa de $800,000 mil pesos, basta con tener un ingreso minimo de por lo menos $14,000 mil al mes aproximadamente y no tener altos endeudamiento mensuales con otras tarjetas de crédito que resten a tus ingresos. Otro mito que surge es ¿Me van a quitar mi casa si no pago? me embargan? No, simplemente te quitan la propiedad por la cual solicitaste el crédito y es todo, no necesitas aval, ni nada de esas cosas.
Para concluir con este artículo, pienso en lo personal que hay muchas cosas de que hablarte, ya que tengo una infinidad de estrategias financieras que pueden ayudarte a apalancarte financieramente hablando, pero ya los veremos en otros artículos, sin embargo hemos visto una manera muy efectiva acerca de cómo podemos hacer para solicitar nuestro crédito bancario y con este ejemplo creo que es más que suficiente para que te des una idea sobre cómo podemos hacer para hackear al banco, más sin embargo puedo ayudarte en este proceso, ¿Hay una casa que te interese adquirir con crédito bancario? yo te puedo ayudar con todo ese proceso, solo ve a la sección de contacto y deja tus datos, yo personalmente te ayudaré a tener la casa de tus sueños en la Riviera Maya o donde te encuentres.
